Chuyển nhượng nhà, đất là giao dịch phát sinh nghĩa vụ thuế lớn đối với cá nhân. Công văn số 8472/CT-QLNT ngày 06/11/2026 của Cục Thuế hệ thống lại các quy định đang áp dụng theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giúp người mua, người bán xác định đúng số thuế, lệ phí phải nộp và bên có trách nhiệm kê khai.

1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá chuyển nhượng

• Thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng x 2%.
• Trường hợp hợp đồng không ghi giá đất, hoặc ghi giá đất thấp hơn bảng giá đất, giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất.
• Bên bán là người khai, nộp thuế. Bên mua chỉ khai, nộp thay khi hợp đồng có thỏa thuận về việc này.

2. Miễn thuế khi bán nhà, đất ở duy nhất

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất nếu đáp ứng đủ cả 3 điều kiện:

• Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở;
• Đã sở hữu nhà ở, đất ở đó tối thiểu 183 ngày;
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở đó.

Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần nhà, đất duy nhất thì phần chuyển nhượng không được miễn thuế. Quy định miễn thuế cũng không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Lệ phí trước bạ nhà, đất: 0,5%

• Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
• Từ ngày 15/8/2026 đến hết ngày 28/02/2027, lệ phí trước bạ được giảm 10% (tối đa 05 lần mức lương cơ sở) khi kê khai bằng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 và đã tích hợp đủ thông tin.

Nhận xét của chuyên gia CPA HCM

Công văn không đặt ra quy định mới mà hệ thống hóa các quy định theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Điểm hay bị hiểu sai là ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế: khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, thuế vẫn được tính theo bảng giá đất, nên cách làm này không giảm được nghĩa vụ thuế mà còn tạo rủi ro về sau.

Với ưu đãi miễn thuế, cả 3 điều kiện phải được đáp ứng cùng lúc. Người đang có nhiều hơn một nhà ở hoặc thửa đất ở, người sở hữu chưa đủ 183 ngày, hay người chỉ bán một phần nhà, đất đều không thuộc diện được miễn. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai cũng không được áp dụng.

Mức giảm 10% lệ phí trước bạ chỉ áp dụng trong thời gian có hạn, đến hết ngày 28/02/2027, và gắn với điều kiện kê khai bằng tài khoản định danh điện tử mức độ 2. Người nhận chuyển nhượng nên kiểm tra tài khoản định danh của mình trước khi làm hồ sơ.

Người mua, người bán nên

• Kiểm tra đủ 3 điều kiện miễn thuế trước khi ký hợp đồng và lưu giấy tờ chứng minh thời gian sở hữu.
• Ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và thỏa thuận rõ bên nào khai, nộp thuế.
• Kích hoạt tài khoản định danh điện tử mức độ 2, cập nhật đủ thông tin để được giảm lệ phí trước bạ trong thời gian áp dụng (đến hết ngày 28/02/2027).

Mọi thắc mắc, Quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ CPA HCM qua hotline 1900 0380.

Nội dung trên chỉ mang tính thông tin, tổng hợp; không thay thế việc nghiên cứu văn bản pháp luật gốc hoặc tư vấn pháp lý cụ thể.